Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Doch nicht alle Klauseln sind zulässig, und einige können weitreichende Folgen haben. In diesem Beitrag erklären wir die wichtigsten Bestandteile eines Mietvertrags in Deutschland.
1. Mietvertragstypen: Befristet oder unbefristet?
✅ Unbefristeter Mietvertrag
Der Regelfall in Deutschland – das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann vom Mieter mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden.
✅ Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)
Hier wird das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit begrenzt. Eine Befristung ist nur zulässig, wenn:
✔️ Der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen möchte (Eigenbedarf).
✔️ Größere Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen geplant sind.
✔️ Die Wohnung nach Ablauf der Frist anderweitig genutzt werden soll.
💡 Wichtig: Ohne einen rechtlich gültigen Grund ist eine Befristung unwirksam, und der Mietvertrag gilt als unbefristet!
2. Die wichtigsten Klauseln im Mietvertrag
🔹 Mietpreis & Nebenkosten
✔️ Die Grundmiete (Kaltmiete) ist festgelegt und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden.
✔️ Nebenkosten müssen klar aufgeschlüsselt sein (z. B. Heizung, Wasser, Müllgebühren).
✔️ Falls Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart sind, muss der Vermieter eine jährliche Abrechnung vorlegen.
💡 Tipp: Achten Sie darauf, ob eine Warmmiete (inklusive Nebenkosten) oder eine Kaltmiete vereinbart wurde!
🔹 Mietkaution
✔️ Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.
✔️ Sie muss auf einem separaten Konto angelegt und verzinst werden.
✔️ Rückzahlung spätestens sechs Monate nach Auszug, sofern keine Schäden vorliegen.
🔹 Kündigungsfristen & Sonderkündigungsrecht
✔️ Mieter: Standardmäßig drei Monate Kündigungsfrist.
✔️ Vermieter: Längere Fristen je nach Mietdauer (bis zu neun Monate).
✔️ Sonderkündigungsrechte: Möglich bei Mieterhöhungen oder Modernisierungen.
🔹 Schönheitsreparaturen
Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Renovierungspflicht des Mieters. Diese sind jedoch oft ungültig.
Unzulässige Klauseln: ❌
🚫 Generelle Pflicht zur Renovierung beim Auszug.
🚫 Starre Fristen wie „alle fünf Jahre streichen“.
💡 Erlaubt ist nur: Wenn der Mieter eine abgenutzte Wohnung hinterlässt, kann er zu anteiligen Renovierungen verpflichtet werden.
🔹 Untervermietung
✔️ Teilweise Untervermietung (z. B. ein Zimmer) darf der Vermieter nur aus wichtigem Grund verweigern.
✔️ Komplette Untervermietung kann der Vermieter untersagen.
💡 Tipp: Immer schriftliche Genehmigung vom Vermieter einholen!
🔹 Haustiere
✔️ Kleintiere (z. B. Hamster, Fische, Kaninchen) sind immer erlaubt.
✔️ Hunde & Katzen können verboten werden, aber nur mit sachlichem Grund (z. B. Allergien anderer Mieter).
🚫 Generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist ungültig!
3. Häufige Streitpunkte & unwirksame Klauseln
Nicht alle Mietvertragsklauseln sind rechtlich zulässig. Hier einige unwirksame Klauseln:
❌ Generelles Verbot von Besuchern – Mieter dürfen Gäste empfangen.
❌ Mieter trägt alle Reparaturkosten – Nur für kleinere Reparaturen bis ca. 100 € zulässig.
❌ Rauchen in der Wohnung verboten – Dies kann nicht pauschal untersagt werden.
4. Fazit: Worauf sollten Mieter & Vermieter achten?
✔️ Mieter: Vertrag genau prüfen, unklare Klauseln hinterfragen.
✔️ Vermieter: Nur zulässige Klauseln verwenden, um Streit zu vermeiden.
✔️ Schriftliche Vereinbarungen sind immer sicherer als mündliche Absprachen!
📞 Fragen zum Mietvertrag?
Lassen Sie sich von einem Experten beraten – wir helfen Ihnen gerne! 😊