Eine geerbte Immobilie kann eine wertvolle Bereicherung sein, bringt aber auch Herausforderungen mit sich. Von steuerlichen Fragen über rechtliche Regelungen bis hin zur Entscheidung, ob man die Immobilie behalten oder verkaufen sollte – hier sind die wichtigsten Punkte, die Erben beachten müssen.
1. Erbschaftssteuer – Wann und wie viel fällt an?
In Deutschland unterliegt die Erbschaft einer Immobilie der Erbschaftssteuer. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad, dem Wert der Immobilie und den gesetzlichen Freibeträgen ab.
Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad:
✔️ Ehepartner & eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
✔️ Kinder: 400.000 €
✔️ Enkel: 200.000 €
✔️ Geschwister, Nichten/Neffen: 20.000 €
👉 Beispiel: Erbt ein Kind eine Immobilie im Wert von 350.000 €, bleibt die Erbschaft steuerfrei.
⚠️ Ausnahme: Wenn die Immobilie selbst genutzt wird und die Wohnfläche unter 200 m² liegt, entfällt in vielen Fällen die Steuerpflicht für Ehepartner und Kinder.
2. Grundbuchänderung – Was ist zu tun?
Nach dem Erbfall muss die Immobilie auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Dazu ist ein Antrag beim Grundbuchamt erforderlich.
✅ Benötigte Dokumente:
- Erbschein oder notarielles Testament
- Sterbeurkunde
- Antrag auf Grundbuchänderung
💡 Tipp: Die Änderung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Notarkosten an.
3. Erbengemeinschaft – Was tun, wenn mehrere erben?
Oft erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie. Dann entsteht eine Erbengemeinschaft, die Entscheidungen einstimmig treffen muss.
🛠 Mögliche Lösungen:
✔️ Auszahlung eines Erben – Einer übernimmt das Haus, die anderen erhalten eine finanzielle Entschädigung.
✔️ Gemeinsame Vermietung – Die Immobilie bleibt im Besitz der Erben und wird vermietet.
✔️ Verkauf & Aufteilung des Erlöses – Wenn keine Einigung möglich ist, ist der Verkauf oft die beste Lösung.
⚠️ Achtung: Streitigkeiten in Erbengemeinschaften können langwierig und teuer werden. Ein Mediator oder Anwalt kann helfen.
4. Verkaufen, Vermieten oder Selbst nutzen?
🏡 Selbstnutzung
✔️ Steuerliche Vorteile bei Ehepartnern & Kindern
✔️ Keine Mietersuche oder Verwaltungskosten
⚠️ Laufende Kosten wie Grundsteuer & Instandhaltung
🏢 Vermietung
✔️ Langfristige Einnahmen
✔️ Immobilie bleibt als Wertanlage erhalten
⚠️ Verwaltung & eventuelle Mietausfälle berücksichtigen
💰 Verkauf
✔️ Schnelle Liquidität
✔️ Keine laufenden Kosten oder Verwaltungsaufwand
⚠️ Spekulationssteuer, wenn die Immobilie nicht seit über 10 Jahren im Besitz war
5. Welche Kosten kommen auf Erben zu?
Neben der Erbschaftssteuer gibt es weitere Kosten:
📌 Grundsteuer – Weiterhin fällig, auch wenn das Haus leer steht.
📌 Instandhaltungskosten – Renovierungen oder Modernisierungen können anfallen.
📌 Maklerprovision – Falls die Immobilie verkauft werden soll.
📌 Spekulationssteuer – Falls der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen hat und kein Eigenbedarf vorlag.
Fazit: Erbschaft richtig planen & handeln
Eine geerbte Immobilie kann eine wertvolle Investition sein, bringt aber auch Verantwortung mit sich. Wichtig ist, sich frühzeitig mit den steuerlichen und rechtlichen Fragen auseinanderzusetzen und eine fundierte Entscheidung über die Nutzung oder den Verkauf zu treffen.
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