Beim Kauf einer Immobilie ist die Frage nach dem Eigenkapital entscheidend – sowohl für die Finanzierung als auch für die langfristige Belastbarkeit der monatlichen Raten. Eigenkapital beeinflusst Zinssatz, Kreditwürdigkeit, Nebenkosten und Flexibilität. Im Jahr 2026 ist dieses Thema besonders relevant, da Bauzinsen auf einem moderat erhöhten Niveau liegen und Käufer ihre Finanzierung gut planen müssen.
🏦 1. Warum Eigenkapital wichtig ist
Eigenkapital ist der Anteil des Kaufpreises, den der Käufer selbst aufbringt, ohne Kreditaufnahme. Es wirkt sich auf mehrere Faktoren aus:
➤ Finanzierungskonditionen verbessern
• Banken vergeben bei höherem Eigenkapital oft bessere Zinssätze, da das Risiko niedriger ist.
• Weniger Fremdkapital bedeutet, dass die monatliche Belastung geringer ausfällt. (kreditvergleich24.com)
➤ Finanzierungslücken vermeiden
• Eigenkapital deckt Nebenkosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich anfallen, wie:
– Grunderwerbsteuer (in Hessen z. B. 6 %)
– Notar- und Grundbuchkosten (~1,5 %)
– Maklergebühren (wenn anfallend, bis 3,57 % inkl. MwSt.)
• Ohne ausreichendes Eigenkapital müsste die Bank diese Kosten ebenfalls finanzieren, was die Monatsrate zusätzlich erhöht. (finanztip.de)
📊 2. Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
➤ Faustregel: 20–30 % des Kaufpreises
• Mindestens 20 % Eigenkapital sind empfehlenswert, um einen klassischen Finanzierungsmix zu erreichen:
– 80 % Fremdkapital / 20 % Eigenkapital
• Optimal sind 30 % oder mehr, um bessere Zinsen zu sichern und Puffer für unvorhergesehene Kosten zu haben.
➤ Beispielrechnung (vereinfacht):
| Kaufpreis | Eigenkapital 20 % | Eigenkapital 30 % | Fremdkapital 70 % | Fremdkapital 80 % |
| 400 000 € | 80 000 € | 120 000 € | 320 000 € | 280 000 € |
| → Mit höherem Eigenkapital sinkt die monatliche Rate und die Bank bietet in der Regel bessere Konditionen. |
🧩 3. Welche Kosten sollten im Eigenkapital berücksichtigt werden?
- Kaufpreisanteil – der direkte Preis für die Immobilie.
- Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbucheintrag.
- Renovierung / Sanierung – falls nötig, sollte ein finanzieller Puffer eingeplant werden.
- Möbel und Einrichtung – insbesondere bei Eigennutzung relevant.
- Unvorhergesehenes – 5–10 % des Kaufpreises als Sicherheitspolster sind empfehlenswert.
📌 Tipp: Wer zu wenig Eigenkapital einbringt, zahlt langfristig höhere Zinsen, höhere Raten und hat geringere Flexibilität, z. B. bei Sondertilgungen oder Anschlussfinanzierungen.
🏡 4. Eigenkapital vs. Fremdfinanzierung
• Hoher Eigenkapitalanteil:
– Niedrigere Monatsraten
– Bessere Zinssätze
– Mehr Sicherheit bei unvorhergesehenen Ausgaben
• Niedriger Eigenkapitalanteil (<20 %):
– Höhere Fremdfinanzierung → höhere Zinsen
– Geringere Flexibilität bei Kreditkonditionen
– Banken können zusätzliche Sicherheiten verlangen
💡 Regel: Für jeden zusätzlichen Prozentpunkt Eigenkapital sinkt in der Regel der Zinssatz leicht und die Rate wird niedriger – der Effekt ist besonders spürbar bei Krediten über 250 000 €. (kreditvergleich24.com)
🧠 5. Strategien zur Eigenkapitalbeschaffung
- Eigenes Erspartes – klassische Variante, langfristiges Sparen vor Kaufbeginn.
- Bausparverträge – bieten Zinssicherheit und teilweise staatliche Prämien.
- Fördermittel & Zuschüsse – z. B. KfW‑Kredite für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen.
- Private Finanzierungen / Schenkungen – oft als Startkapital durch Familie möglich.
📌 Tipp: Eine Kombination aus Eigenersparnis und Fördermitteln kann die erforderliche Eigenkapitalquote effektiv erhöhen.
📈 6. Eigenkapital und Kreditwürdigkeit
• Banken prüfen die Bonität, das Einkommen und die Belastbarkeit bei der Kreditvergabe.
• Ein höherer Eigenkapitalanteil wird positiv bewertet, da das Risiko geringer ist.
• Gute Eigenkapitalquote + solides Einkommen = höhere Chance auf günstige Zinsen und bessere Konditionen. (finanztip.de)
📌 7. Fazit – So viel Eigenkapital ist sinnvoll ✅ Mindestens 20 % Eigenkapital inklusive Nebenkosten – absolute Untergrenze für klassische Finanzierung.
✅ 30 % oder mehr bieten Sicherheit, niedrigere Zinsen, Flexibilität und Puffer für unerwartete Kosten.
✅ Wer weniger als 20 % Eigenkapital einbringt, sollte prüfen, ob Fördermittel, zinsgünstige Kredite oder zusätzliche Sicherheiten genutzt werden können.
✅ Langfristig denken: Eigenkapital wirkt sich direkt auf Rate, Zinsbelastung und finanzielle Freiheit aus – besonders in Zeiten moderater Bauzinsen 2026.